El mercado inmobiliario peruano llega al proceso electoral de 2026 en una posición más sólida que en otros ciclos políticos recientes. Las Elecciones Generales ya están oficialmente convocadas para el domingo 12 de abril de 2026, y el proceso viene precedido por un cronograma electoral activo desde 2025, incluyendo primarias y hitos de inscripción de candidaturas. Eso significa que el país ya no está en una etapa “prepolítica” difusa, sino en un periodo donde la incertidumbre electoral puede empezar a trasladarse, gradualmente, a decisiones de inversión, consumo y financiamiento.
Aun así, el punto de partida no es de debilidad. El Banco Central ha mantenido la tasa de referencia en 4,25% en marzo de 2026, mientras el crédito hipotecario cerró 2025 con un crecimiento interanual de 7,1%. Además, el propio BCRP proyecta que la inversión privada crezca 9,5% en 2026, y dentro de ella el componente residencial avance 4,0%. En paralelo, la actividad económica nacional siguió mostrando dinamismo: el PBI creció 3,5% interanual en enero de 2026 y el segmento no primario fue impulsado, entre otros factores, por la construcción. En otras palabras, el sector entra al año electoral con tasas, crédito y actividad todavía favorables, algo que amortigua el impacto inicial del ruido político.
Ese matiz es importante porque el efecto electoral no suele sentirse de manera uniforme ni inmediata. De hecho, Julio Velarde señaló en diciembre de 2025 que, hasta ese momento, no parecía observarse un impacto visible del calendario electoral sobre la economía. Sin embargo, analistas del sector privado como BBVA Research advertían ya en febrero de 2026 que el proceso aún debía “madurar”, en la medida en que todavía no se conocían con suficiente claridad las propuestas de los candidatos ni las preferencias del electorado. Eso sugiere que el mayor riesgo para el mercado inmobiliario no era un frenazo abrupto al inicio del ciclo, sino una posible desaceleración más marcada conforme la campaña se intensifique y aumente la incertidumbre sobre reglas, inversión y gobernabilidad.
¿Qué suele pasar con el inmobiliario en un año electoral?
En términos prácticos, un proceso electoral puede afectar al mercado inmobiliario por cuatro canales. El primero es la expectativa: compradores e inversionistas postergan decisiones cuando perciben riesgo de cambios en impuestos, normas urbanas, acceso al crédito o rumbo económico general. El segundo es el canal financiero: si la incertidumbre sube demasiado, la banca se vuelve más selectiva, aun cuando la tasa de referencia no cambie. El tercero es el canal empresarial: desarrolladores pueden aplazar lanzamientos o adquisiciones de terrenos hasta tener mayor claridad política. Y el cuarto es el ánimo del consumidor: una familia puede seguir necesitando vivienda, pero si percibe inestabilidad, puede optar por esperar algunos meses antes de comprometerse con una hipoteca de largo plazo. Estas reacciones no dependen solo del día de la elección, sino del tono de la campaña y de la credibilidad económica de las candidaturas.
Sin embargo, también hay un punto de equilibrio que suele olvidarse: la vivienda no es únicamente un activo especulativo, sino una necesidad real. Por eso, cuando existen déficit habitacional, migración urbana, formación de nuevos hogares y líneas de financiamiento todavía operativas, el mercado puede desacelerarse sin colapsar. En Lima Metropolitana, por ejemplo, la SBS recogió que en el segundo trimestre de 2025 las ventas de viviendas alcanzaron 6.975 unidades, un récord trimestral, con crecimiento interanual de 41%, y proyectó que 2025 cerraría con un máximo histórico de ventas. Si bien ese dato es limeño y no debe extrapolarse mecánicamente al resto del país, sí muestra que el sector venía de una base de recuperación robusta antes de entrar de lleno al ciclo electoral.
El caso de Arequipa: un mercado con fundamentos propios
Arequipa merece una lectura diferenciada. No se trata solo de “una plaza regional”, sino de uno de los espacios económicos más relevantes del país. Según la caracterización del BCRP, en 2024 fue la segunda región con mayor aporte al valor agregado bruto nacional, y entre 2015 y 2024 registró un crecimiento promedio anual del VAB de 3,3%, por encima del promedio nacional. Además, su estructura económica tiene una fuerte base minera: esta actividad representa 32,2% de la economía departamental. Eso importa para el inmobiliario porque Arequipa no depende únicamente del ciclo político limeño; también responde a empleo, ingresos y expectativas vinculadas a minería, comercio, servicios y expansión urbana regional.
Esa solidez se refleja también en el sistema financiero local. Al cierre de agosto de 2025, el saldo de créditos en Arequipa llegó a S/ 15.350 millones, con un crecimiento interanual de 9,1%, mientras los depósitos alcanzaron S/ 19.496 millones, creciendo 9,0%. Son cifras relevantes porque muestran una plaza con profundidad financiera, capacidad de colocación y ahorro, tres elementos que ayudan a sostener operaciones de compra de vivienda, construcción y expansión comercial incluso en contextos políticos más ruidosos.
Además, el sur del país viene mostrando señales de expansión inmobiliaria que van más allá de Lima. Andina reportó hoy que la habilitación urbana en el sur creció 15% a noviembre de 2025, citando al Ministerio de Vivienda, y lo vinculó con una ampliación de la oferta formal. En paralelo, empresas del sector siguen apostando por la macroregión sur y por Arequipa específicamente: El Comercio reportó en febrero de 2026 que Bengala continuará entregando viviendas durante 2026 y mantiene fuerte colocación en sus etapas, con segunda etapa 100% vendida y tercera en 80%, bajo esquemas como Techo Propio y MiVivienda. Gestión también informó a fines de 2025 sobre nuevos desarrollos comerciales en Arequipa impulsados por el dinamismo minero. Todo esto sugiere que Arequipa entra al ciclo electoral con demanda activa, expansión urbana y apetito empresarial todavía presente.
Entonces, ¿cómo podrían afectar las elecciones al mercado en Perú y Arequipa?
El efecto más probable no es un derrumbe generalizado, sino una segmentación. En el mercado peruano, la vivienda de primera necesidad, los segmentos vinculados a MiVivienda y la demanda real de familias podrían mostrar más resiliencia que los proyectos más orientados a inversión especulativa o ticket alto. Cuando hay incertidumbre política, el comprador inversionista suele ser el primero en esperar; el comprador usuario final, en cambio, tiende a seguir activo si encuentra precio, cuota y ubicación razonables. La proyección del BCRP para crecimiento residencial en 2026 va precisamente en esa línea: crecimiento, sí, pero más moderado que en otros componentes de inversión privada.
En Arequipa, el impacto podría ser más heterogéneo. Los proyectos bien ubicados, de ticket medio, con buena conectividad, producto claro y enfoque a demanda real probablemente soporten mejor la volatilidad electoral. También podrían resistir mejor los proyectos vinculados a zonas con actividad económica sostenida por minería, comercio y servicios, porque allí el empleo y la capacidad de pago pueden mantenerse relativamente firmes. En cambio, los desarrollos sobrevalorados, con propuesta poco diferenciada o dependientes de un comprador altamente especulativo tendrían mayor riesgo de absorber más lentamente durante la campaña. Esa diferencia será especialmente visible entre producto “para vivir” y producto “para esperar valorización”.
Riesgos concretos a mirar de aquí a la elección
Hay tres riesgos concretos que el sector debería observar. El primero es el discursivo: propuestas radicales o poco claras sobre propiedad, inversión, regulación urbana o sistema financiero pueden alterar rápidamente la confianza del mercado, aun antes de materializarse. El segundo es el financiero: si bien hoy las condiciones monetarias son relativamente estables, un aumento de percepción de riesgo puede endurecer políticas crediticias o afectar el costo efectivo del financiamiento. El tercero es el institucional: demoras regulatorias, ruido político o señales contradictorias desde el Ejecutivo y el Congreso pueden frenar decisiones de largo plazo, especialmente en desarrolladores y fondos.
A eso se suma un elemento psicológico clave: en periodos electorales, muchos agentes no compran menos porque no necesiten, sino porque sienten que “es mejor esperar”. Ese compás de espera puede reducir velocidad de ventas, alargar tiempos de cierre y obligar a promotores a mejorar bonos, descuentos o condiciones comerciales. Por eso, aunque el mercado no colapse, sí puede volverse más exigente y selectivo en los meses de mayor campaña.
Oportunidades que también abre un año electoral
No todo es amenaza. Un año electoral también puede abrir oportunidades. Cuando parte de la demanda se pone en pausa, los compradores solventes tienen más espacio para negociar precio, acabados, estacionamientos, bonos o cronogramas de pago. Para los desarrolladores, en cambio, el contexto obliga a afinar producto, comunicar mejor valor y enfocarse en segmentos con demanda real, lo que suele depurar el mercado. En ciudades como Arequipa, donde la demanda no se explica solo por especulación sino también por expansión urbana y dinámica regional, esa depuración puede incluso favorecer a los proyectos mejor estructurados.
También hay una oportunidad narrativa: en contextos de ruido político, los activos reales suelen ganar atractivo frente a la volatilidad percibida de otros instrumentos, siempre que estén bien ubicados y cuenten con fundamentos claros. Eso no significa que cualquier inmueble sea refugio de valor; significa que la propiedad bien elegida puede seguir siendo vista como resguardo patrimonial, especialmente si el comprador privilegia renta potencial, liquidez de reventa y ubicación consolidada. En Arequipa, esto puede beneficiar a distritos con demanda sostenida, cercanía a ejes comerciales, universitarios o de servicios, y proyectos con metrajes funcionales más que aspiracionales.
Conclusión
El mercado inmobiliario peruano enfrenta las elecciones 2026 con una base más favorable de la que muchos anticipaban: crédito hipotecario en crecimiento, tasa de referencia estable, construcción dinámica e inversión privada con proyección positiva. Pero eso no elimina el riesgo político; simplemente significa que el mercado entra al proceso con amortiguadores. En ese contexto, el principal efecto de las elecciones no sería necesariamente una caída abrupta, sino una mayor selectividad, pausas tácticas de compra y una clara diferenciación entre productos sólidos y productos débiles.
En Arequipa, el panorama parece incluso más interesante. La región combina peso económico nacional, fortaleza minera, expansión urbana, crecimiento del crédito y continuidad de proyectos residenciales y comerciales. Eso le da al mercado local una capacidad de resistencia mayor que la de plazas con menos dinamismo estructural. Por ello, más que preguntarse si las elecciones “golpearán” al inmobiliario arequipeño, la pregunta correcta es cuáles segmentos, ubicaciones y perfiles de comprador saldrán fortalecidos o debilitados dentro de un mercado que seguirá moviéndose, aunque con más cautela y más filtro.
